台灣房地產在民國110年7月1日已經開始實施「房地合一2.0」政策，內容包含不動產交易、揭露與實價登錄等重大措施，其中以「實價登錄」對房地產代銷經紀業傷害最為明顯；因為，那房地產代銷經紀業所做的「創造價值」等於被「實價登錄」給徹底透明化了。所以房地產代銷經紀業也就無法因「資訊不對稱」幫代銷經紀業的業主，所謂的建設公司賺取更多的利潤了。
為探討「房地產代銷經紀業的價值經濟鏈」是否還是佔有不可取代的地位，或者還是會因為大時代的輪轉而終止或轉型，本研究以「PEST分析」、「鑽石理論」、「顧客旅程」、「動態競爭理論」等四個模型為基礎，藉由「深度訪談」和「次級資料分析」針對建設公司、消費者、代銷經紀業本身及代銷經紀業的下游產業鏈，來分析整個房地產代銷經紀業，要如何提前對於外在即將驟變的環境做好因應或轉型。
針對本研究所發現的三大問題，實價登錄房產售價透明化、消費者的資訊不對稱及建商的演而優則導，本研究發現：
一、政府打房政策對代銷經紀業之影響為「大者恆大」，中、小型代銷經紀業將面臨接不到案子的窘境。
二、資訊爆炸的時代裡，代銷經紀業與消費者的信任關係，確定發生了危機。
三、實價登錄房產售價透明化後，建設公司與房地產代銷經紀業合作模式，已
轉變為自售或者自行成立代銷公司自行接案。
四、擬定房地產代銷經紀業之轉型策略，提供代銷經紀業及代銷經紀業從業人
員，有新的生存方向與實質的建議。

The "Real Estate Tax 2.0" policy was implemented in Taiwan on July 1, 2021. The policy includes real estate transactions, disclosures, and price registration, among which the "real price registration" is the most obvious harm to the real estate brokerage industry. The reason is that "real price registration" makes the "value creation" of the real estate brokerage industry completely transparent. As a result, the real estate brokerage industry is unable to take advantage of the "information asymmetry" to help construction companies make more money.
This study intended to investigate whether the value-economy chain of the real estate brokerage industry will remain irreplaceable, or whether it will be terminated or transformed due to the change of the times.
Based on four models, such as "PEST analysis", "diamond theory", "customer journey" and "dynamic competition theory", this study analyzes the real estate brokerage industry by using "in-depth interviews" and "secondary data analysis" for construction companies, consumers, the brokerage industry and its downstream industry chain.
This study concluded that：
a）The impact of the government's anti-real estate speculation policy on the brokerage industry is that "the winner takes it all", and the small and medium-sized brokerage industry will face the dilemma of not receiving cases.
b）In the era of information explosion, the relationship of trust between real estate agents and consumers is in danger.
c）After the price of real estate is transparently registered, construction companies will no longer cooperate with real estate agents but will either sell themselves or set up their own agents to receive cases.
Finally , this study formulated a strategy for the transformation of the real estate brokerage industry, and to provide new directions of survival and concrete suggestions to the practitioners of the brokerage industry.

論文審定書 ………………………………………………i
中文摘要 …………………………………………………ii
英文摘要 …………………………………………………iii
目錄 ………………………………………………………v
圖次 ………………………………………………………vii
表次 ..……………………………………………………viii
第一章 緒論..……………………………………………01
第一節 研究背景與動機………………………………03
一、 研究背景...………………………………………03
二、 研究動機...………………………………………07
第二節 研究目的.………………………………………09
第三節 研究範圍與限制………………………………10
第四節 名詞解釋……….………………………………12
第二章 文獻探討...…………...…………………………18
第一節 PEST分析 ……...………………………………18
第二節 策略鑽石模型…………....……………………21
第三節 顧客旅程…………………....…………………24
第四節 動態競爭分析…………... ……………………26
第三章 研究方法……………………..…………………29
第一節 研究架構…………………………....…………29
第二節 次級資料分析……………………...…………30
第三節 深度訪談…………………………...…………32
一、訪談流程……………………………….………33
二、訪談對象…………………………….....………34
三、訪談大綱………………………………….……35
第四章 研究結果與討論………………………………37
第一節 只准州官放火，不准百姓點燈……………37
第二節 麻痺的低利與游資大餐………………….…39
第三節 代銷公司角力建設公司………….…………40
第四節 消費結構大躍進(兩極化)……………..……43
第五節 後疫情時代的代銷經紀業…………………45
第六節 代銷從業人員及產業鏈的何去何從……...46
第七節 台灣現行的房地產制度的優劣與改善空間48
第五章 結論與建議……………………………...……52
第一節 代銷經紀業的轉型策略……………………52
第二節 未來研究建議………………………….……54
參考文獻 ………………………………………………56
附錄：深度訪談逐字稿 ……………………… ……59

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