高雄是一座工業起家的城市，近年高雄市政府積極推動工業區的發展，因此周圍房價也隨之上漲。過去研究較多著重在科學園區對房價的影響，然而不同種類工業區對周圍房價的效應目前尚未探討，因此本論文運用房屋特徵價格模型、分量迴歸探討不同種類工業區對周邊住宅房價的效應。藉由2013至2020年實價登錄資料分析，可歸納出近八年來交易較熱絡的區域為三民區、鳳山區、楠梓區、左營區及鼓山區，且特別以仁武區及橋頭區為五年內新古屋或預售屋占比較高的區域，代表此兩區有新市鎮的形成，與高雄市發展往北高雄移動的現象相互呼應。
本研究運用傾向分數配對進行分析，結果發現房屋坐落於特甲種工業區周邊的嫌惡影響不利於住宅房價的表現，且周圍一千五百公尺內的房價皆為下跌現象。再者，在此區域五百公尺內的房價下跌幅度最大至14.79%。由於就業人口移入產生住的需求，且就業交通便利性納入民眾購屋時考慮的因素情況下，加工出口區及產業園區和其他種類工業區五百至一千五百公尺內的房價較外圍一千五百公尺外的房價高。因此，本論文推論加工出口區及產業園區和其他不同種類的工業區五百至一千五百公尺內可能沒有如特甲種工業區的高汙染產業，因而不受工業區周圍嫌惡影響之干擾。

Kaohsiung is an industrial city. In recent years, the Kaohsiung City Government has actively promoted the development of industrial parks, and therefore the surrounding housing prices have risen. In the past, most studies have focused on the impact of science industrial parks on housing prices. However, the effects of different types of industrial parks on surrounding housing prices have not yet been explored. Therefore, this thesis uses the hedonic pricing method and quantile regression model to explore the effect of different types of industrial zones on the surrounding residential property prices. Based on the analysis of the real price registration data from 2013 to 2020, it can be concluded that the areas with the most popular transactions in the past eight years were Sanmin District, Fengshan District, Nanzi District, Zuoying District and Gushan District. In particular, Renwu District and Qiaotou District were areas with a high proportion of pre-sale or new houses within five years, which represents the formation of new towns in these two districts and responses to the phenomenon of Kaohsiung City’s development moving to north Kaohsiung.
This study uses propensity score matching to analyze, and the results show that houses located in the vicinity of heavy industrial zones with aversion effects does not favor for residential property prices, and these housing prices within 1500 meters of these areas are all falling. Furthermore, the largest drop within 500 meters of the heavy industrial zones reaches to 14.79%. Since the emigration of the employed population creates a demand for housing and the convenience of transportation is included in the factors that people consider when buying a house, housing prices within 500 to 1,500 meters of processing export zones, industrial parks and other different types of industrial areas are higher than those in the outer 1,500 meters. This thesis infers that processing export zones, industrial parks and other different types of industrial zones may not have high-polluting industries such as heavy industrial zones within 500 to 1,500 meters, so they are not disturbed by the aversion effects around the industrial areas.

論文審定書……………………………………………………………........................…i
誌謝…………………………………………………………..………….………………ii
中文摘要…………………………………………………………..……….……….…..iii
Abstract……………………………………….…………………………….….…..........iv
目錄……………………………………………………………………….……………..ⅴ
圖次………………………………………………………….………………………….ⅵ
表次………………………………………………………….………………………....ⅶ
第 一 章、緒論………………………………………………………………………...1
1.1研究背景………….………………………………………………………...….1
1.2研究動機與研究缺口….………………………………………………...…… 3
1.3研究架構與流程………………….……………………………...…………….4
第 二 章、文獻回顧…………………………………………………..……………….6
2.1產業群聚及區域經濟發展………………………………………………….... 6
2.2特徵方程式估價模型……………………………………………………….... 8
第 三 章、產業背景………………………………………………………………….10
3.1台灣房地產近10年概況…………………………………………………….10
3.2高雄市工業區統整…………………………………………………………...12
第 四 章、研究方法………………………………………………………………….17
4.1資料來源……………………………………………………………………...17
4.2資料處理與變數說明………………………………………………………...19
4.3實證模型……………………………………………………………………...25
第 五 章、實證結果分析………………………………………………………….…30
5.1敘述統計分析………………………………………………………………...30
5.2模型結果……………………………………………………………………...40
5.3傾向分數配對分析…………………………………………………………...52
第 六 章、結論與建議……………………………………………………….………56
6.1研究結論…………………………………………………………………..….56
6.2研究建議與未來研究方向…………………………………………………...57
參考文獻……………………………………………………….………………………58
 
圖　次
圖1-1 高雄市產業土地主要工業區示意圖……………………………….….....3
圖1-2 研究流程圖………………………………………………………….….....5
圖3-1 高雄市移轉建物樣本交易量-年資料……………..……………….…...11
圖3-2 高雄市移轉建物樣本交易量-季資料……………..……………….…...12
圖3-3 高雄市工業用地分布示意圖……………..………………………...…...12
圖4-1 高雄市工業區周圍房屋移轉情形……………..……………….……….20
圖5-1 高雄市各區域總交易量…..………………………………………...…...32
圖5-2 高雄市各區域平均交易屋齡……………..……………………………..32
圖5-3 高雄市各區域平均房價……………..…………………………………..32
圖5-4 高雄市不同種類工業區各區間交易均價……………..…………...…...36
圖5-5 高雄市不同種類工業區靠近交流道占比……………..…………...…...39

 
表 次
表1-1 高雄市工業發展概況……………………………………………….….....2
表3-1 高雄市工業區土地使用類別……………………………………….…...13
表3-2 高雄地區主要工業區一覽表……………………………………….…...14
表3-3 民間自行管理之產業用地現況…………………………………….…...16
表4-1 變數名稱與定義……………………………………….………………...21
表5-1 研究樣本之區域屋齡區間交易量占比..………………………….…...31
表5-2 高雄市各房型敘述統計…………………………………………….…...33
表5-3 高雄市不同種類工業區周邊房屋類型占比..….…...............................34
表5-4 高雄市不同種類工業區周邊平均單價………….……………………...35
表5-5 高雄市不同種類工業區周邊靠近交流道之交易量.…………………...38
表5-6 模型一與分量迴歸結果.………………………………………………...40
表5-7 模型二結果………….…………………………………………………...45
表5-8 模型二交互項結果.……………………………………………………...47
表5-9 模型三結果.……………………………………………………………...49
表5-10 模型三交互項結果.………………………………………………….....51
表5-11 不同種類工業區不同距離區間傾向分數配對法結果.……………....53

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