臺灣房價高漲，居住正義議題為近年熱門話題，除囤房稅外，房屋稅制度長期遭許多專家學者所詬病，因房屋稅稅基的房屋現值長期偏離市場價格甚為嚴重。其中地段等級調整率(地段率)為房屋現值的調整因子，和地價稅評估原則相似，有許多正反面立場爭論其存在必要性。
故本研究欲以計量方式剖析出地段率和房價的因果關係，以利未來提供政策制定者相關方向和改進建議，實現本國房屋市場的公平性，達成民眾期待之居住正義。
本研究使用2016至2022年高雄市和臺南市共16個行政區的房屋交易資料作為房屋特徵變數，再額外補充區位特徵和空間關聯項等特徵，並以地理資訊系統GIS建置地段率資料庫，透過特徵價格模型、以特徵價格法執行類似個體中心化的方法、以工具變數迴歸法執行類似個體中心化的方法，共三種計量分析方法，分析出地段率調整對房價的影響。
研究結果顯示，地段率在模型中對房價有顯著負向影響，即每當地段率升高一級(10%)，平均房價會減少9.80%，表示地段率的提高與房價呈現負相關。因此，地段率作為房屋現值的調整因子有其存在必要，代表地段率作爲持有稅能有效抑制房價，而可知地方政府的不動產評價委員會所制定的地段率決定對房價有重要影響。

The soaring housing prices in Taiwan have made housing justice a hot topic in recent years. In addition to the property hoarding tax, the housing tax system has long been criticized by many experts and scholars for the serious deviation of the current value of a house from the market price. The housing street level adjustment rate is an adjustment factor for the current value of a house, similar to the principles of land value taxation, and its necessity has been debated from various perspectives.

Therefore, this study aims to empirically analyze the causal relationship between the housing street level adjustment rate and housing prices in order to provide policy makers with relevant directions and improvement suggestions, and to achieve fairness in the domestic housing market and meet people's expectations for housing justice.

This study utilizes housing transaction data as the basis for housing characteristics variables in the 16 administrative districts of Kaohsiung City and Tainan City from 2016 to 2022. Additional variables such as location characteristics and spatial correlation are included. And a database of the housing street level adjustment rate is constructed using Geographic Information System (GIS). Through 3 econometric analysis methods, namely the hedonic price model, instrumental variable regression, and fixed effects model with similar individual centralization approach, the impact of the housing rate on housing prices is examined.

The results show that the the housing street level adjustment rate has a significant negative impact on housing prices in the models. Specifically, for every 10% increase in the housing street level adjustment rate, the average housing price decreases by 9.80%. This indicates a negative correlation between the housing street level adjustment rate and housing prices. Therefore, the housing street level adjustment rate, as an adjustment factor for property value, is necessary, and it is evident that the housing street level adjustment rate determined by the local government's Real Estate Assessment Committee has a significant influence on housing prices.

論⽂審定書i
誌 謝ii
摘 要iii
Abstract iv
⽬ 錄v
圖 次vi
表 次vii
第一章 緒論1
第一節 研究背景1
第二節 研究問題3
第二章 文獻探討4
一、 房屋稅概況4
二、 不動產評價委員會5
三、 房屋稅偏離市價問題7
四、 地段率10
第三章 研究資料與方法13
第一節 資料來源與變數說明13
一、 地段率14
二、 房屋特徵17
三、 區位特徵21
四、 空間關聯項23
五、 工具變數26
第二節 分析方法29
一、 特徵價格模型29
二、 以特徵價格法執行類似個體中心化方法31
三、 以工具變數迴歸法執行類似個體中心化方法32
第四章 研究結果與分析36
第一節 敘述統計36
一、 不動產實價登錄資料敘述統計36
二、 房屋特徵敘述統計38
三、 地段率敘述統計41
第二節 分析結果47
一、 特徵價格模型分析結果47
二、 類似個體中心化方法分析結果49
第五章 結論與建議52
第一節 研究結論52
第二節 研究建議與方向53
參考文獻55
附錄58

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