房地產業在台灣整體經濟發展過程中扮演舉足輕重的角色，觀察近40年來台灣房地產的走勢，都有其歷史背景因素，而呈現不同的走勢與漲跌。2020年起因新冠肺炎疫情的衝擊，導致全球經濟受到重創，世界各國同步祭出低利率與貨幣寬鬆政策應對，頓時讓市場資金滿溢，引發嚴重通膨，加上半導體帶動相關產業鏈需求，大量資金流入房市，房價就在如此的推波助瀾下不斷高漲。
本研究將分析與瞭解台灣房地產業的歷史與波動，透過總體環境PEST分析、產業競爭強度五力分析、資源基礎理論、競爭策略分析，來瞭解近幾年整體房地產環境的變化與發展，同時也檢視個案公司的核心能耐與經營策略，探討個案公司如何在總體經濟情況下成長並提升競爭力。為了達成研究目的，本研究採用次級資料分析法與深度訪談法，一方面重新檢視與整理相關資料與數據，另一方面則訪談數位房地產相關產業經理人與消費者，瞭解其對現今房地產環境的見解與建議，並統合相關研究資料，分析與歸納目前房地產環境所面臨的現況衝擊與未來發展。
研究發現，F建設公司的經營成功因素主要是多年的品牌口碑與形象，透過建築品質的要求，紮穩根基，並於近年來進行跨產業投資與異業結盟，來擴張競爭領域。另一方面，由於政府祭出諸多打房政策期能抑制房價，且整體房地產環境因疫情與戰爭因素致原物料、地價、房價高漲，再加上房地產業競爭者與新進者眾，而人口負成長的時代來臨、青壯年扶養負擔增加，種種因素均會影響民眾的購屋意願，也成為建設公司亟需面對的經營與管理考驗。

The real estate sector has played a pivotal role in Taiwan’s overall economic development, and the trend of Taiwan's real estate sector over the past 40 years shows different movements and fluctuations caused by historical factors. The year 2020 witnessed the impact of the COVID-19 pandemic, which hit the global economy hard. The world responded with low interest rates and monetary easing, which immediately flooded the market with capital and caused severe inflation. This, coupled with the demand in related industrial chains driven by semiconductors, has led to a massive inflow of capital into the real estate market, thus causing a rise in housing prices. This study examined the history and fluctuations of Taiwan's real estate sector. Through PEST analysis of the overall environment, five forces analysis of industry competition, the resource-based theory, and competitive strategy analysis, the study investigated the changes and development of the overall real estate environment in recent years. This study also examined the core competencies and business strategies of a case company to explore how it can grow and enhance its competitiveness in the general economic situation. To achieve the objectives of this study, secondary data analysis and in-depth interviews were adopted. The former was used to re-examine and collate relevant information and data, and several real estate-related industry managers and consumers were interviewed to understand their views and suggestions regarding the current real estate environment. The relevant research data were integrated to analyse and summarise the current impact and future development of the real estate environment. The study revealed that F construction company’s business success was largely due to the brand reputation and image it developed over the years. It has established a solid foothold through the demand for quality construction, and recently, it expanded its competitive field through cross-sector investment and alliances. Factors such as the government’s many housing policies to curb housing prices, the overall real estate environment characterised by high raw material, land, and housing prices due to the COVID-19 pandemic and war, many competitors, new entrants to the real estate sector, the advent of negative population growth, and the increasing burden of supporting the young and old affect people’s willingness to buy homes. This creates urgent business and management challenges for construction companies.

論文審定書 i
誌 謝 ii
摘 要 iii
Abstract iv
目 錄 v
圖 次 vii
表 次 viii
第壹章 緒論 1
第一節 研究背景與動機 1
第二節 研究目的 1
第三節 研究流程 2
第貳章 產業現況 3
第一節 房地產簡介 3
第二節 不動產業之發展與現況 5
第三節 房價指數 8
第參章 文獻探討 13
第一節 總體環境PEST分析 13
第二節 產業環境五力分析 15
第三節 資源基礎觀點 17
第四節 競爭策略鑽石模型分析 19
第肆章 研究設計 22
第一節 研究結構 22
第二節 研究對象 23
第三節 研究方法 23
第伍章 研究發現 26
第一節 總體環境對房地產業的影響 26
第二節 房地產業的競爭強度分析 34
第三節 F公司的核心能耐分析 36
第四節 F公司的經營策略分析 37
第陸章 結論與建議 40
第一節 結論與建議 40
第二節 研究意涵 41
參考文獻 43
附錄 47

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