百貨購物中心逐漸成為企業發展的新版圖，也是帶動城市進化和都市經濟繁榮的新顯學。近年來，台灣的百貨購物中心如雨後春筍般在各地出現，除了台灣原有的百貨經營業者擴張展店，還有其他產業的業者或海外集團跨足經營，由此可知，百貨商場在台灣的長期增長趨勢儼然形成，是值得關注的議題。譬如，百貨購物中心勢必會對周圍環境帶來正面和負面的影響，正面的外部效應包含購物便利性、娛樂服務的增加等，負面的外部效應包含噪音、光害、交通阻塞等。本研究目的在於探討百貨購物中心的外部效應，以其周圍的房屋價格當作量化評估指標，並以台南市為實證分析案例。
首先，以特徵價格模型分析台南市共六家百貨購物中心的相關特徵與周圍房價的關聯性，結果顯示，房屋若位在其周圍500公尺和800公尺內，此特徵和房價呈現正相關；再深入探究發現，當百貨購物中心的種類屬於巨大型，則相較於亞洲特有獨棟百貨公司型，其與周圍房價的正相關性高出許多；然而，當百貨購物中心年營收高達一百億元以上時，則此特徵與周圍房價呈負相關。
再來，運用差異中之差異法，以台南市南紡購物中心第一期為標的，分析百貨購物中心進駐的三個不同階段(包含上樑典禮、試營運、正式開幕)與周圍房價的因果關係，數據顯示這三個進駐事件對周圍房價的影響有一致性趨勢，其進駐使得位在周圍0-800公尺內的房價下降，產生負面效應，但其進駐使得周圍800-1600公尺內的房價上升，產生正面效應。
最後，採分量迴歸法剖析南紡購物中心第一期進駐試營運對於周圍高中低不同價位房屋市場的影響，結果顯示，南紡購物中心進駐試營運對於位在其周圍800-1600公尺的特高價位房屋產生了顯著的正面影響。

Shopping center business seems to be a new filed for corporate expansion. Also, they are key factors for accelerating urban evolution and economic growth. This emerging popularity of shopping centers brings both pros and cons to their surrounding environment. The positive effect includes greater shopping convenience and entertainment services etc., while adverse effect includes noise pollution, disruption of artificial lighting, and traffic deterioration etc. This study aims to evaluate external effect of shopping centers by using a quantitative approach which applies residential property price as an indicator.
First, this research targets six shopping centers in Tainan city and investigates the relationship between shopping centers as a neighboring character and house price based on hedonic pricing model. For houses located within 500 meters and 800 meters around these shopping centers, the result shows that they are positively correlated. Further, this research examines price differences of houses located around shopping centers of difference types and different annual revenue levels. When the type of adjacent shopping center is categorized as “mega-mall”, the relationship is positively correlated at a higher degree, in comparison with the one categorized as “department store” that can be found typically in Asia (Remark 1). When annual revenue of the adjacent shopping center reaching ten billion new Taiwanese dollars, the relationship is negatively correlated.
In addition, T.S. Mall in Tainan City was taken as a case study to investigate the impact of shopping centers on house price. Difference-in-differences framework is applied to analyze the influences at three different stages, which are beam-raising ceremony, trial operation, and official opening. The result shows similar influences. For areas within 800 meters, the external effect of T.S. Mall is negative. However, for areas between 800 and 1,600 meters, the external effect of T.S. Mall is positive. Finally, quantile regression is employed to explore how trial operation of T.S. Mall could impact different segments of housing market from high-end to low-end. The result shows that there is positive effect on extreme high-end properties located from the distance between 800 and 1,600 meters.

Remark 1: The categorization is based on "Asia Shopping-Center Classification and Typical Characteristics" defined by International Council of Shopping Centers. 檢自: https://www.icsc.com/uploads/t07-subpage/Asia-Shopping-Center-Definition-Standard.pdf

論文審定書 i
誌謝 ii
中文摘要 iii
英文摘要 iv
第一章、緒論 1
1.1 研究背景 1
1.2 研究動機 2
1.3 研究架構與流程 3
第二章、文獻回顧 5
2.1百貨購物中心的定義與分類 5
2.2 購物中心對周圍房屋價格的影響 8
2.3 研究房屋價格的方法概述 11
2.3.1 特徵價格法 11
2.3.2差異中之差異法 12
2.3.3 分量迴歸法 12
第三章、產業概況 14
3.1 百貨購物中心的概況 14
3.1.1 台灣的百貨公司業 14
3.1.2 台南市的百貨公司業 18
3.2 南紡購物中心簡介 21
第四章、研究方法 22
4.1 資料介紹 22
4.1.1 台南市房屋交易資料 22
4.2 變數與資料處理說明 23
4.2.1變數介紹 23
4.2.2 區位環境特徵 26
4.2.3 和購物中心有關的距離特徵 27
4.2.4 和購物中心有關的時間特徵 28
4.2.5 購物中心種類和營收的特徵 28
4.3 實證模型 30
4.3.1 運用特徵價格法建立模型 30
4.3.2 運用差異中之差異法建立模型 31
4.3.3 運用分量迴歸法建立模型 34
第五章、實證分析結果 35
5.1 百貨購物中心周圍房屋交易分析 35
5.2 各模型自變數之間的關聯性測試 37
5.3 百貨購物中心與周圍房價的關聯性 41
5.4 購物中心進駐三階段對周圍房價的影響 45
5.5 購物中心進駐對周圍在大馬路上房屋價格的影響 49
5.6 購物中心進駐對周圍不同價位房屋價格的影響 54
第六章、結論與建議 58
6.1 研究結論 58
6.2 研究建議與研究限制 59
第七章、參考文獻 62

中文文獻
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南紡後甲廠區將變身夢時代購物中心！賴市長出席動土典禮。
檢自: https://info.tainan.gov.tw/News_Content.aspx?n=25742&s=173868#
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