輕軌建設為台灣大眾運輸建設中較新型的交通建設，在台灣南北兩地均有相同建設，分別是在北部的淡海輕軌（2018年通車）及南部的高雄環狀輕軌（2017年通車），本研究探討此兩個區域的輕軌建設對於鄰近房屋價格是否會產生影響作為主要研究目的。研究方法使用差異中之差異法(Difference in Difference Approach) 進行一般OLS回歸及分量回歸分析與傾向分數配對方法(Propensity Score Matching)。
淡海輕軌分析中在開工到通車後對於鄰近500公尺範圍內之房屋價格除了第一階段動工期鄰近於輕軌的房屋價值相較於非鄰近於輕軌的房屋價值有顯著負面的影響影響。其餘通車後各階段均為正面影響。而在高雄環狀輕軌分析結果中，在開工到通車後對於鄰近500公尺範圍內之房屋價格各期均產生負面影響，且研究中第一階段動工期及第四階段亦即輕軌停工期，均相較於非鄰近輕軌的房屋產生更明顯的負面價值效應。分量回歸分析結果顯示，兩區域之分量回歸之估計係數結果均顯示輕軌建設對於中、低總價房屋之價格受益最為顯著。

Light rail is a relatively new public transportation system in Taiwan. The Danhai Light Rail (opened in 2018) and Kaohsiung Circular Light Rail (opened in 2017), the research purpose is to know whether the construction of light rail in these two areas will have the impacts on the neighboring housing prices. This study uses the Propensity Score Matching approach and Difference in Difference approach to conduct general OLS regression and Quantile regression and for analysis.
According to the research results of the impacts of the Danhai Light Rail on the neighboring housing price within 500 meters. The first phase is the construction period, the Danhai LRT has a significant negative impact on the neighboring housing values.The impacts of the rest phases after the operating of the Danhai LRT are positive.
In the research results of the impacts of the Kaohsiung Circular Light Rail on the neighboring housing price within 500 meters. The result shows all the phases of Kaohsiung Circular LRT show negative impacts on the neighboring housing values. Especially, the first phase of the construction period and the fourth phase of the suspension period have more obvious negative effects on the neighboring housing values. The coefficient estimates of the quantile regression in both areas show that the capitalization effects on housing has the most significant benefit on the price of medium and low total price housing.

目錄
論文審定書 i
摘要 ii
Abstract iii
目錄 iv
圖次 viii
表次 ix
壹、緒論 1
ㄧ、研究背景 1
（一）台灣輕軌系統 1
（二）輕軌系統特點 2
（三）新北市及高雄市兩區域之都市及交通發展 2
1. 淡海新市鎮 2
2. 高雄市都市發展計畫 5
（四）兩區域輕軌現況 6
1. 淡海輕軌營運現況 7
2. 高雄環狀輕軌營運計畫 8
（五）兩區大眾運輸系統營運現況 9
（六）新北市及高雄市兩區域近年來房地產交易狀況 9
1. 2018年至2020年新北市房地產交易狀況 9
2. 2018年至2020年高雄市房地產交易狀況 10
二、研究動機及缺口 11
三、研究問題 12
（一）輕軌建設對於鄰近房屋價格是否產生影響 12
（二）輕軌建設對於鄰近房屋價格影響是否具有區域性差異 12
（三）輕軌建設對於鄰近房屋價格影響是否具不同時間之階段性差異 12
（四）輕軌建設對於鄰近不同房價分部之房屋價值影響是否具有差異 12
貳、文獻回顧 13
ㄧ、交通資本化概念 13
二、大眾運輸建設對於鄰近車站的不動產價值影響之研究 13
三、實證方法介紹 19
（一）特徵價格模型(Hedonic Model) 19
（二）差異中之差異法(Difference-in-Difference) 20
（三）分量迴歸(Quantile Regression) 21
（四）空間自迴歸(Spatial-Autocorrelation) 22
（五）傾向分數配對(Propensity Score Matching) 22
參、研究方法介紹 24
一、研究資料說明 24
（一）不動產資料來源說明 24
（二）地理資料來源說明 26
（三）資料及變數處理 26
1. 應變數 26
2. 自變數 26
(1) 房屋特徵變數 26
(2) 時間相關變數 27
i. 淡海輕軌研究時間階段說明 27
ii. 高雄環狀輕軌研究時間階段說明 28
(3) 空間相關變數 28
(4) 差異中之差異變數 30
肆、計量模型介紹 34
ㄧ、淡海輕軌研究之OLS及分量迴歸方程式模型 34
（一）淡海輕軌研究之迴歸模型 34
二、高雄環狀輕軌研究之OLS及分量迴歸方程式模型 35
（一）高雄環狀輕軌研究之迴歸模型 35
三、PSM實驗效果模型 36
伍、實證分析結果 37
ㄧ、連續變數敘述性統計結果 37
（一）新北市連續變數敘述性統計結果 37
（二）高雄市連續變數敘述性統計結果 38
二、OLS及分量迴歸方程式模型 39
（一）新北市房屋資料迴歸分析結果 39
（二）高雄市房屋資料迴歸分析結果 46
三、傾向配對分數方法分析結果 55
（一）新北市房屋資料PSM分析結果 55
（二）高雄市房屋資料PSM分析結果 56
陸、結論與研究限制 57
ㄧ、結論 59
二、研究限制及建議 59
（一）地區特性變遷的限制 59
（二）實驗組及對照組變數組間相似性 59
（三）兩區輕軌第二階段仍未完全通車 59
參考文獻 60
英文文獻 60
中文文獻 64
參考網站 65
 

圖次
圖1-1 淡水新市鎮規劃區與淡海輕軌沿線 3
圖1-2 高雄環狀輕軌沿線之政府劃定之特區 5
圖1-3 淡海輕軌路網圖 7
圖1-4 高雄環狀輕軌路網圖 8
圖1-5 2018年至2020年新北市各區房地產交易狀況 10
圖1-6 2018年至2020年高雄市各區房地產交易狀況 10
圖3-1 新北市主要研究區域 25
圖3-2 高雄市主要研究區域 25
圖3-3 差異中之差異變數距離範圍示意圖 32

 
表次
表1-1 2012~2017年淡水主要聯外道路單日車流量統計表 4
表1-2 高雄輕軌設站特徵與淡海輕軌特徵比較表 6
表2-1 大眾運輸對於不動產價值資本化效應相關文獻整理表 17
表3-1 房屋特徵變數表 26
表3-2 時間變數說明表 28
表3-3 空間相關變數說明 29
表3-4 差異中之差異變數說明 32
表3-5 差異中之差異變數佔總樣本比例 33
表5-1 新北市連續變數敘述性統計表 37
表5-2 高雄市連續變數敘述性統計表 38
表5-3 新北市房屋資料迴歸分析結果 44
表5-4 高雄市房屋資料迴歸分析結果 52
表5-5 新北市房屋資料PSM分析結果 55
表5-6 高雄市房屋資料PSM分析結果 56

英文文獻
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